Jeder, der eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, wird früher oder später auf Begrifflichkeiten stoßen, die ihm im Alltag vielleicht nicht geläufig sind.
Damit Sie hier zukünftig mitreden können und rechtlich auf der sicheren Seite sind, möchten wir Ihnen hier einen kleinen Überblick über die wichtigsten Begrifflichkeiten geben.
Wohnungseigentümergemeinschaft
- Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage
- Besteht erst nach Eintragung im Grundbuch (vorher werdende …) Neuregelung: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher §9a -> Vorteil: der aufteilende Eigentümer kann rechtswirksam Verträge abschließen
- Auflösung: eigentlich unauflöslich, es gibt aber die Möglichkeit der einvernehmlichen Auflösung und Umwandlung in eine Bruchteilsgemeinschaft oder bei Zerstörung des Gebäudes
- Der Verwalter wird durch Beschluss in der Eigentümerversammlung festgelegt. Bei Neubauten kann dieser auch per Teilungserklärung festgelegt werden
- Einmal jährlich muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden
Sondereigentum
- Recht an einer Wohnung/Eigentumswohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Geschäftsräume, Werkstätten, Lager usw.)
- Überbegriff ist Wohneigentum (dies besteht aus Sondereigentum in untrennbarer Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, z.B. Grundstück, Dach, Treppenhaus)
- Begründung Wohneigentum und somit auch Sondereigentum: durch Vertrag aller Miteigentümer eines Grundstücks oder durch Teilungserklärung eines alleinigen Eigentümers
- Der Umfang ist in der Teilungserklärung definiert
- Besteht in der Regel aus den Räumen der Wohnung einschließlich Böden, Tapeten, Einbaumöbeln, nicht tragenden Wänden in der Wohnung, Sanitärinstallationen und den zur Wohnung gehörenden Kellerraum oder Dachboden. Wichtig ist, dass geregelt ist, ab wann z.B. Abwasserrohre zum Sondereigentum und ab wann zum Gemeinschaftseigentum gehören
Teileigentum
- Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum
- Räume die nicht zu Wohnzwecken dienen: Ladengeschäfte, Praxen oder Büroräume, Keller und Garagen -> Gewerberäume
- Hat rechtlich drei untrennbare Bestandteile:
- Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen
- Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum
- Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Gemeinschaftseigentum
- Grundstück und Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind oder Dritten gehören
- Dazu gehören:
- alle Dinge, die für Bestand und Sicherheit notwendig sind: Außenwände, Dach, Treppenhaus, Fenster, Eingangstüren
- Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftl. Gebrauch dienen: Zentralheizung, Strom-, Gas- und Wasserleitungen
- diese Teile gehören auch dann zum Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Sondereigentum befinden: z.B. Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen. Ausnahme: Leitungen, die nur eine Wohnung versorgen, gehören zum Sondereigentum
- wird von allen Eigentümern gemeinsam oder von einem Verwalter verwaltet
Teilungserklärung
- Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum, Wohneigentum und Teileigentum verbunden sind
- Ist notariell beglaubigt und regelt, welche Gebäudeteile Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind und die Sondernutzungsrechte (z.B. Stellplätze)
- Beinhaltet einen Teilungsplan, dieser muss von der Bauaufsichtsbehörde geprüft sein (auf Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob der Teilungsplan inhaltlich der zum Grundstück gehörenden Baugenehmigung entspricht) (Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass das Gebäude in Wohnungen aufgeteilt ist und dass diese in sich abgeschlossen sind)
Sondernutzugsrecht
- Befugnis für einen Eigentümer bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen; muss an Wohnungseigentum oder Teileigentum gekoppelt sein
- Dem Berechtigten stehen auch die Erträge aus dem Gegenstand des Sondernutzungsrechts zu (er kann z.B. den Stellplatz vermieten)
- Greift dort, wo ein Sondereigentum nicht möglich ist: z.B. Gartenflächen, offene Stellplätze, Terrassen, Kellerabteile, Abstellflächen auf dem Dachboden)
- Wird durch Vereinbarung und nicht durch Beschluss der Eigentümer begründet, meist schon in der Teilungserklärung
- Vereinbarung kann formfrei, sinnvollerweise schriftlich getroffen werden
- Gilt nur zwischen Wohnungseigentümern, die die Vereinbarung getroffen haben oder später zugestimmt haben; ein neuer Eigentümer muss zustimmen, er ist nicht an die Vereinbarung gebunden (Ausnahme: ist es notariell vereinbart worden und im Grundbuch eingetragen, dann gilt es auch für neue Eigentümer)
- Die Kosten muss grundsätzlich die Gemeinschaft tragen, i.d.R. werden die Kostenaber auf den Inhaber des Rechts übertragen
Miteigentumsanteil
- Rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft
- Grundlage für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums (i.d.R. ist die Verteilung der Kosten auch in der Teilungserklärung geregelt, z.B. nach Verbrauch oder pro Wohneinheit (Verwalterkosten)).
Fehlen Begriffe oder haben Sie Fragen? Kontaktieren Sie uns, unser kompetentes Team hilft Ihnen gerne weiter.